- Forest City is mogelijk het meest controversiële vastgoedproject in Maleisië.
- Het beoogde ‘woonparadijs’, dat 100 miljard dollar heeft gekost, is inmiddels een spookstad met minder dan 5 procent van het verwachte aantal inwoners.
- Redacteur Marielle Descalsota van Insider bezocht het mislukte vastgoedproject.
- Lees ook: Op vakantie naar Thailand: 10 bijzondere dingen die je in Bangkok kunt doen die verder gaan dan de standaard toeristische trekpleisters
Het had een ‘woonparadijs’ moeten worden: Forest City in Maleisië. Maar de investering van 100 miljard dollar resulteerde enkel in leegstaande, overwoekerde gebouwen.
Hoe dat komt? De prijzen van onroerend goed zijn te hoog voor de lokale bevolking, en buitenlanders zien het als een slechte investering, aldus Muhammad Najib Razali, een hoogleraar in onroerend goed aan de Technische Universiteit van Maleisië.
Benieuwd hoe de spookstad eruit ziet? Bekijk dan de slideshow hieronder.
Wandel door de straten van de Maleisische spookstad Forest City
Wandel door de straten van de Maleisische spookstad Forest City
-
Forest City, een luxueus landgoed in het zuiden van Maleisië, is een van de meest omstreden vastgoedprojecten in de geschiedenis van het land. Na zes jaar ontwikkeling is het 100 miljard dollar kostende project al een spookstad.
Het project bevindt zich in Johor Bahru, even ten noorden van Singapore. Het is gebouwd door Country Garden, China’s grootste projectontwikkelaar.
Forest City is enorm: het strekt zich uit over 1.740 hectare, en is daarmee vier keer zo groot als de stadstaat Monaco. Aanvankelijk werd verwacht dat er ongeveer 700.000 mensen in de stad zouden gaan wonen.
Maar in 2019 woonden er slechts zo’n 500 mensen op het stuk grond, blijkt uit een rapport van Foreign Policy. Een deskundige die om veiligheidsredenen weigerde met naam te worden genoemd, vertelde dat de bevolking van het landgoed sindsdien is gegroeid tot enkele duizenden – wat nog steeds minder is dan 5 procent van het verwachte aantal bewoners.
Country Garden weigerde in te gaan op het aantal bewoners.
Marielle Descalsota/Insider
-
Begin mei vloog ik van Singapore naar Maleisië. Vervolgens nam ik een auto naar Garden City. Toen mijn taxichauffeur de stad binnenreed, werd ik geconfronteerd met de omvang van het project: het voelde alsof ik in een futuristische filmset terecht was gekomen.
Terwijl ik op mijn auto wachtte op het vliegveld in Johor Bahru, vroeg ik een paar lokale bewoners naar Forest City. Velen van hen wisten er niets van. Eén persoon vertelde me dat het afgelegen was, en een ander beschreef het als een enclave.
Toen we Forest City binnenreden, zag ik overal tekenen van ontwikkeling: tientallen luxe flatgebouwen, een verkoopgalerij, een winkelcentrum, een internationale school en twee resorts.
Wat ik miste, waren tekenen van leven.
Marielle Descalsota/Insider
-
Eenmaal op het eiland aangekomen, bracht ik een bezoek aan de showroom van Forest City. Een enorme maquette van het vastgoedproject was het middelpunt van de showroom. Veel appartementen hadden het label "uitverkocht".
Country Garden vertelde me dat het tot nu toe meer dan 20.000 woningen heeft verkocht. Het is onduidelijk hoeveel woningen er precies zijn gebouwd in Forest City.
De prijzen in het vastgoedproject zijn de afgelopen paar jaar sterk gestegen. In 2017 was de vanaf prijs voor appartementen in Forest City 740.864 Maleisische ringgit (160.000 euro).
De appartementen in het project kosten momenteel maar liefst 5 miljoen Maleisische ringgit (1,09 miljoen euro). Ter vergelijking, de gemiddelde verkoopprijs van onroerend goed in Johor Bahru, waar Forest City is gelegen, is 619.633 Maleisische ringgit (135.ooo euro).
Marielle Descalsota/Insider
-
Vervolgens ging ik naar een woonwijk genaamd Kylin Apartment Complex. Het zag er groot genoeg uit om honderden mensen te herbergen, maar de straten die ernaartoe leidden waren leeg. Ik zag slechts een of twee auto's.
Dit was een terugkerend element tijdens mijn bezoek: bouwwerken op een enorme schaal, bijna zonder enige menselijke aanwezigheid.
Een personeelslid, dat net als iedereen zijn naam weigerde te noemen, vertelde me dat er ongeveer 20 mensen in het complex wonen. Desondanks worden veel gebouwen nog steeds onderhouden door arbeiders en schoonmakers, volgens een recent rapport van Malaysia Now.
Marielle Descalsota/Insider
-
Elke winkel die ik in het complex zag, bleek gesloten, leeg of verlaten te zijn.
Het Chinese restaurant Shun De Gong en het Singaporese bruiloftsbedrijf Venlis behoren tot de bedrijven die vroeger in de buurt actief waren.
Een personeelslid vertelde me dat de winkels al meer dan twee jaar gesloten of ontruimd zijn.
Marielle Descalsota/Insider
-
Veel winkelruimtes leken te worden gebruikt voor opslag. Ik gluurde door de ramen en zag kartonnen dozen en meubels.
Er waren drie eetgelegenheden open tijdens mijn bezoek aan het eiland. En dan nog zag ik maar een handvol mensen dineren in de restaurants die open waren.
Marielle Descalsota/Insider
-
Er zijn twee resorts in Forest City. Op het moment van mijn bezoek was een ervan al twee jaar gesloten, volgens een bewaker die ik sprak in het Kylin-appartementencomplex. Buiten broedden libellen in het zwembad, en het water zag er verkleurd uit.
De getinte deuren van het Forest City Marina Hotel waren op slot, maar er was een bewaker die de lobby bemande.
Het enige andere resort in het project heet Forest City Golf Hotel. Ik heb er drie nachten doorgebracht in een deluxe suite, en in tegenstelling tot de rest van Forest City, was het er druk met mensen, voornamelijk golfliefhebbers uit de hele regio.
Marielle Descalsota/Insider
-
Toen ik naar het strand ging, vond ik een trouwlocatie in de open lucht. Het hekwerk was versierd met verse bloemen, die een schril contrast vormden met de verbleekte banken en pilaren.
Ik keek online of er mensen waren die in het resort getrouwd waren, maar kon er geen vinden.
Marielle Descalsota/Insider
-
Pas toen ik bij het strand kwam, zag ik tekenen van leven.
Borden op het strand waarschuwden mensen om niet in de oceaan te zwemmen. Er was maar één boot, die van Forest City, aangemeerd.
Marielle Descalsota/Insider
-
Op het strand vond ik tientallen weggegooide bierflesjes.
De Sharia-wetgeving van Maleisië verbiedt moslims alcohol te drinken en verkopers alcohol te verkopen aan moslims. Het land heeft de op twee na hoogste alcoholaccijns ter wereld, na Noorwegen en Singapore.
Forest City ligt echter in de speciale economische zone Iskandar van Maleisië, waardoor het de status van belastingvrije zone heeft en artikelen als alcohol en sigaretten zeer goedkoop zijn.
Ik sprak met een Maleisisch echtpaar dat op vakantie was uit een naburige staat. Een van hen zei dat mensen alleen naar Forest City kwamen om te drinken, en dat “zonder de duty-free, er geen mensen zouden zijn”.
Marielle Descalsota/Insider
-
Later stuitte ik op het winkelcentrum van het landgoed, waar de lichten flikkerden en de geur van sigaretten door de lucht zweefde. Op de muren waren bordjes "verboden te roken" geplakt.
Het winkelcentrum was enorm, maar met uitzondering van één café waren er nauwelijks winkels. Sigarettenpeuken lagen op de roltrappen en op de vloer.
Een online review van een jaar geleden beschreef het winkelcentrum als erg rustig. Het leek niet anders tijdens mijn bezoek.
Marielle Descalsota/Insider
-
Eindelijk zag ik de belastingvrije winkel: en, precies zoals het echtpaar op het strand had gezegd, het was er inderdaad vol met mensen. Het was de drukste plek in het hele complex.
De meeste mensen die ik zag, kochten alcohol en sigaretten.
Mensen mogen maximaal één krat bier kopen, volgens een rapport uit 2021. Forest City heeft controleposten die ervoor zorgen dat de belastingvrije artikelen niet naar buiten worden gesmokkeld.
Bij het vallen van de avond begonnen groepen mensen zich te verzamelen in de lobby van het winkelcentrum om wat te drinken. Ik vroeg een groep mensen of ze in Forest City woonden. Het antwoord was steeds hetzelfde: ze zeiden dat ze op bezoek waren uit andere delen van Maleisië.
Marielle Descalsota/Insider
-
Maar de problemen van Forest City gaan verder dan alleen het gebrek aan belangstelling bij kopers en bezoekers. Hoewel het werd geprezen als een 'woonparadijs' en een 'groene, futuristische stad', hebben sommige deskundigen het beschreven als een ecologische tikkende tijdbom.
Forest City is gedeeltelijk gebouwd op teruggewonnen land van de Straat Johore (een zeestraat). Ongeveer 163 miljoen kubieke meter zand werd in de oceaan gestort om de stad te bouwen.
Volgens sommige deskundigen is de hoge bouwsnelheid in combinatie met de terugwinning van land een gevaarlijke combinatie.
“Ondanks de technologische innovaties die zijn gebruikt voor het terugwinnen en bouwen, heeft zand dat op modderige zeebodems is gestort meer tijd nodig om te bezinken”, schreef Serina Rahman, een in Maleisië gevestigde wetenschapper en onderzoeker, in haar boek uit 2017. Er zijn scheuren verschenen op sommige van de gebouwen van het landgoed en delen van de weg zijn in de grond gezakt, schreef ze.
Country Garden vertelde dat het bedrijf “alle relevante goedkeuringen en vergunningen voor zijn ontwikkeling” had verkregen en dat de bouw van de stad “in overeenstemming met de wet- en regelgeving” was. Het bedrijf voegde eraan toe dat het “nooit het natuurlijke landschap, of de milieubescherming en MVO-initiatieven heeft verwaarloosd”.
Google Maps
-
Volgens verschillende lokale bewoners en deskundigen eiste de bouw van Forest City een bijzondere tol van de vissers in de nabijgelegen dorpen.
Ik volgde een weg naar de rand van Forest City en naar een nabijgelegen vissersdorp, waar ik Serina ontmoette, de wetenschapper wier onderzoek zich richt op de effecten van Forest City op vissersdorpen.
In een rapport uit 2017 documenteerde ze de manieren waarop bouwprojecten zoals Forest City uiteindelijk vissers hun broodwinning kosten. Sommige vissers, schreef Serina, kregen geen toegang om vergunningen aan te vragen bij het ministerie van Visserij. Deze vissers zonder vergunning werden vervolgens uitgesloten van bijstands- en subsidieregelingen en kwamen niet in aanmerking voor compensatie van vastgoedontwikkelaars.
Het patroon van de landwinning in de Straat van Johor – waarvan slechts een deel aan Forest City kan worden toegeschreven – heeft ook geleid tot een ernstige daling van de hoeveelheid vis die de lokale vissers kunnen vangen, aldus Serina.
“Vissers kunnen nauwelijks 20 kilo vangen als ze op zee zijn”, zei Serina. “De boten zijn klein en door de landwinningsprojecten moeten ze verder de zee in, waardoor hun werk nog gevaarlijker wordt.”
Volgens een rapport uit 2018 van milieusite Mongabay heeft Country Garden 25 miljoen dollar uitgegeven ter compensatie van zo’n 250 vissers.
Marielle Descalsota/Insider
-
Op een weg die terugleidt naar het vasteland van Johor Bahru, vond ik een schuurtje omringd door puin. Forest City huisvestte zijn bouwvakkers op soortgelijke bouwterreinen, vertelden verschillende plaatselijke bewoners me. Het logo van het project stond buiten de loods.
Een plaatselijke bewoner vertelde me dat duizenden arbeiders vroeger in slaapzalen woonden die in hun dorpen waren gebouwd.
In de schuur trof ik een handvol mannen aan, die nauwelijks Engels spraken maar zeiden dat ze voor Forest City werkten. De meesten van hen kwamen uit Myanmar, India en Bangladesh.
De arbeidskrachten van het vastgoedproject bestonden uit lagelonenarbeiders uit Zuid-Azië of het vasteland van China, meldde Foreign Policy in 2019. Sommigen waren Maleisië binnengekomen met zogenoemde ‘social visit passes’, maar werden gedwongen naar huis terug te keren nadat ze hadden vernomen dat ze illegaal werk hadden, of dat ze veel minder betaald zouden krijgen dan ze hadden verwacht, volgens een onderzoeksrapport van de lokale nieuwswebsite Malaysiakini.
Serina schreef in het rapport van 2017 dat Forest City de bewegingsvrijheid van werknemers ’s avonds beperkte door wachtposten op te zetten. Veel werknemers hadden hun salaris niet ontvangen en sommigen plunderden een nabijgelegen eiland voor voedsel, schreef ze, verwijzend naar lokale mediaberichten.
Country Garden weigerde commentaar te geven op de rapporten van Malaysiakini en Serina. Het bedrijf vertelde dat de arbeiders, die werkten voor een door het bedrijf ingehuurde aannemer, terreinen huurden voor een “arbeiderskamp”. Het bedrijf voegde eraan toe dat het deze kampen niet langer verhuurt.
Marielle Descalsota/Insider
-
Toen het nacht werd, bleven de wolkenkrabbers vrijwel donker. In slechts een paar appartementen gingen lampen aan.
Muhammad Najib Razali, hoogleraar in onroerend goed aan de Technische Universiteit van Maleisië, heeft uitgebreid onderzoek gedaan naar stadsplanning en onroerend goed in Johor Bahru. Ik ontmoette hem in Forest City en vroeg hem waarom het vastgoedproject zo leeg was.
“De belangrijkste reden is dat de appartementen duur zijn – ze zijn onbetaalbaar voor de lokale bevolking”, zei hij. Het mediane jaarsalaris in Maleisië was 24.744 Maleisische ringgit (ongeveer 5.422 euro) in 2020.
Wat buitenlandse kopers betreft, is er nog een obstakel dat hen ervan weerhoudt onroerend goed te kopen. “We spraken met de ontwikkelaar en zij vertelden ons dat de voornaamste kopers waar ze op doelen, Singaporezen en buitenlanders zijn”, zei Najib.
Maar Singaporezen zijn ontmoedigd door het aantal mislukte projecten in Maleisië, vervolgde hij. In 2021 waren er 79 verlaten woonprojecten in het land. Hoewel Forest City nog steeds een vastgoedproject in uitvoering is, helpt zijn reputatie als spookstad zijn poging om wereldwijde kopers aan te trekken niet.
“Het onroerend goed is er niet in geslaagd Singaporezen aan te trekken, die er de voorkeur aan geven het vastgoed eerst persoonlijk te bekijken alvorens te kopen”, zei hij.
Country Garden is van mening dat het vastgoedproject in de toekomst zal opleven – hoewel het erkent dat die toekomst misschien niet dichtbij is.
“Nu de economische activiteiten weer op gang komen en de reisverboden worden opgeheven, kijken we ernaar uit dat Forest City weer opbloeit”, liet het bedrijf in een e-mail weten. “Het proces zal zeker enige tijd duren.”
Marielle Descalsota/Insider
